“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”新玩法：民生電商聯(lián)手萬科
來源:站長新聞AiWeTalk的空間 2015-05-29
無論是“淘寶+萬科”的消費賬單抵扣，還是“微信+萬科”的聯(lián)手賣房，更多的是一種營銷方式，并且僅集中于購房者一端。而按照民生e房的設計，民生易貸將通過P2P的方式直接深入房地產(chǎn)金融領域，并且打通上中下游整個產(chǎn)業(yè)鏈。
5月28日，民生電商旗下的投融資平臺民生易貸正式推出“民生e房”，并與地產(chǎn)龍頭萬科合作上線首期項目“萬民寶”。此前，淘寶、微信等互聯(lián)網(wǎng)平臺和產(chǎn)品率先打出了“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”的旗幟，但此次民生聯(lián)手萬科卻試圖打造一個不同的玩法。
民生易貸總經(jīng)理任洪文接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪時表示，民生e房要打通房地產(chǎn)行業(yè)各環(huán)節(jié)融資需求，包含房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資和置業(yè)者融資，進而以互聯(lián)網(wǎng)金融手段將開發(fā)商和置業(yè)者進行直接撮合。
據(jù)了解，無論是“淘寶+萬科”的消費賬單抵扣，還是“微信+萬科”的聯(lián)手賣房，更多的是一種營銷方式，并且僅集中于購房者一端。而按照民生e房的設計，民生易貸將通過P2P的方式直接深入房地產(chǎn)金融領域，并且打通上中下游整個產(chǎn)業(yè)鏈。
前端“痛點”
據(jù)了解，除了萬科，目前民生易貸與保利、恒大、富力等房地產(chǎn)開發(fā)商也在進行業(yè)務接洽�；诜康禺a(chǎn)商是民生易貸卡位整個鏈條上的金融服務起點。
任洪文表示，民生e房1.0版本首先解決地產(chǎn)商的蓄客問題。按照相關規(guī)定，房地產(chǎn)商只有在取得預售證后才可以進行蓄客，而現(xiàn)在可以將此環(huán)節(jié)置前。民生e房采取的方式是加入理財產(chǎn)品，即通過P2P平臺向購房意向者推薦該款理財產(chǎn)品。如果購房意向者購買了理財產(chǎn)品，即完成了一輪蓄客。
通過理財產(chǎn)品首先黏住這部分購房意向者，而促使購房意向者購買該理財產(chǎn)品的背后驅動力在于，一旦房地產(chǎn)商拿到了預售證后，購房意向者可以享受優(yōu)先看房、折扣等優(yōu)惠。比如此次與萬科合作的“萬民寶”，投資者通過易貸平臺投資“民生e房-萬民寶”產(chǎn)品可以獲得預期年化4.5%的收益，同時，購房者如購買萬科在廣州天河智慧城區(qū)域的萬科米酷樓盤，還可獲得特別補貼的1%額外收益、9.8折購房優(yōu)惠和優(yōu)先選房權。
而在房地產(chǎn)商取得預售證后，該理財產(chǎn)品同步到期。如果投資者確定購房，其投資理財產(chǎn)品的本金和利息將直接作為定金轉入房地產(chǎn)商賬戶；如果放棄購房，則將本息打回投資人賬戶。
“目前銷售的該類理財產(chǎn)品與房地產(chǎn)商無關，理財產(chǎn)品的標的并不涉及房地產(chǎn)商資產(chǎn)，理財產(chǎn)品標的和地產(chǎn)商只是一種合作關系�！比魏槲膹娬{說。但他同時稱，不排除未來將房地產(chǎn)商資產(chǎn)作為標的進行直接融資，形式與目前的類似。
任洪文表示，房地產(chǎn)商通過線上方式完成蓄客后，對于確定購房的投資人來說，最重要的是首付款。在傳統(tǒng)模式下，購房者在銀行完成按揭手續(xù)前要向房地產(chǎn)商交付首付款，在這段周期內，民生易貸同樣可以將購房者的首付款作為標的在平臺上進行銷售，即首付貸。
“但不會覆蓋全部首付款，比如首付是30%，只有一定的比例可以做首付貸，剩下的部分仍然需要購房者支付，否則風險太高�！比魏槲谋硎尽�
據(jù)了解，這個標的的投資期很短，一旦按揭貸款有了結果，該產(chǎn)品同步到期。如果購房者順利辦理了按揭貸款，那么其需要拿出此前與首付貸融資等額的資金以及利息返還給投資者。雖然提供了便利，但對于購房者而言，這無疑增加了成本，并且短期內仍然需要支付首付款。
對此，任洪文表示，有很一大部分購房者是有這個需求的，比如這段時間，購房者需要繼續(xù)籌措資金，或者資金用于其它方面投資而無法及時兌現(xiàn)，這也是購房者一個很大的痛點。
而一旦購房者無法辦理按揭貸款，本金如何償還？任洪文稱，首付貸融到的資金進入了房地產(chǎn)商的賬戶，如果購房者無法辦理按揭貸款，房地產(chǎn)商要負責對投資人進行本息的支付（利息從購房者支付的首付款部分中扣除），這個民生易貸和房地產(chǎn)商是有回購協(xié)議的。
由此，通過一連串的設計，首先保證了投資人的收益，同時解決了購房者的資金需求。
房地產(chǎn)商是關鍵
民生e房通過互聯(lián)網(wǎng)的方式，將前端蓄客與首付兩個環(huán)節(jié)由線下搬到了線上。同時，任洪文表示，基于房地產(chǎn)商，民生e房也通過互聯(lián)網(wǎng)的方式打通了上游的金融服務。
在房地產(chǎn)行業(yè)，上游建筑商的資金需求不亞于房地產(chǎn)商，在合作中，一般都存在較長的賬期，因此，在動工到交付這個周期內，建筑商的資金需求非常大。因此，民生易貸將傳統(tǒng)的保理業(yè)務也搬到了線上。
據(jù)任洪文介紹，將上游建筑商的應收賬款作為質押，通過P2P進行融資，而一旦應收賬款到期，房地產(chǎn)商直接將資金打到投資人賬戶中。
但值得注意的是，在P2P平臺去“擔�；钡谋尘跋�，無論是首付貸還是上游建筑商的保理產(chǎn)品，平安易貸同樣不提供擔保，也無第三方擔保。如何解決投資安全問題？
對此，任洪文表示，首付貸中，出現(xiàn)按揭不成功，由房地產(chǎn)商支付本息；而保理業(yè)務中，一旦產(chǎn)品到期，如果建筑商無法返還消費者全額的本息，差額部分同樣由房地產(chǎn)商補齊。這也意味著，房地產(chǎn)商成為最關鍵的安全線，因此，“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”打通整個金融產(chǎn)業(yè)鏈，關鍵在于挑選優(yōu)質的房地產(chǎn)商。
而對于房地產(chǎn)商本身，任洪文表示，盡管在理論上，房地產(chǎn)商可以拿土地或樓盤進行抵押在平臺上融資，但融資額非常高，動輒幾十億元，暫時不具備這樣的募集能力。但可以為房地產(chǎn)商日常的流動資金需求同樣提供P2P的融資渠道。
據(jù)了解，目前首付貸、保理業(yè)務、房地產(chǎn)商融資三個產(chǎn)品還是相互獨立的，只是將其各自通過互聯(lián)網(wǎng)的方式進行，提高融資效率。但任洪文表示，目前正在嘗試打通這三項業(yè)務，能夠實現(xiàn)在線上無縫的對接起來。但對于具體模式，他并未透露。
顯然，在民生e貸的模式中，建筑商資金需求——房地產(chǎn)商資金需求——房地產(chǎn)商蓄客（理財產(chǎn)品）——購房者首付款需求等流程全部實現(xiàn)了線上P2P的方式解決。任洪文表示，相比傳統(tǒng)銀行，這種方式更加快捷有效。
民生e房模式下，P2P平臺圍繞一家房地產(chǎn)商就可以延伸出多個產(chǎn)品，這也解決了目前很多P2P平臺缺乏優(yōu)質項目的困境，P2P項目開始嘗試由多元化向縱深化發(fā)展，即通過P2P解決房地產(chǎn)整個供應鏈的金融需求。
文章編輯: AiWeTalk網(wǎng)頁客服(www.putongjichuang.com)
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